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2019-09-23 01:24 来源:百度健康

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上海

“今年想置换,现在会是好时机么?”

2019-09-23 09:28
来源:真叫卢俊的地产观

“我预算600万,准备置换一套三房,求推荐!”“接下来上海楼市怎么走,现在是置换的好时机吗?”“打算入手XX项目,你怎么看?我是置换,自住兼投资。”

类似这样的问题,每天要回答800遍。

房子嘛,人生大事;当然要住的舒服,配套齐全,交通方便,最好在若干年后还能享受到资产翻倍的快感。

在上海二手房市场中,从房屋流通性上看,购买者中置换群体已成为主角;60平以下、300万以下房源占比有所下降,市场向上置换趋势凸显。而置换的根本,在于现阶段住房已经不能满足居住需求。

对此,今天我们来详细分析下:什么时候换房?先买还是先卖?换到哪里合适?该怎么选择小区?

今年3月以来,多地楼市“回暖”声音频现,特别是上海、北京、深圳等一线城市,三月二手房成交量均创新高。

进入5月份后,成交量有所回落;7月,上海二手房成交量并未超过2万套,成交量环比下跌9%;成交均价44697元/平,基本上还算平稳。

除此之外,同去年12月相比,部分学区一般,或无学区的老破小,无地铁覆盖的远郊区域,出现了10%-20%的跌幅。

那么,现阶段适合换房吗?又该如何换房?

这几年,上海房价上涨,再加上现行的购房政策,认房又认贷,有贷款记录置换就被视为2套房,需要首付7成(非普通住宅),换房成本较高。

对于置换群体,特别是资金不算很充裕的置换客来说,最合适的换房时机正是市场平稳之时。

毕竟,房价暴涨时,我们担心踏空;房价暴跌时,我们又担心高价买入。只有在房价高位盘整时,才有充分的时间可供选择,买方才不会陷入恐慌之中。

可问题来了,下半年上海楼市究竟怎么走?是涨,是跌,还是平稳?

从目前上海二手房市场行情来看,成交量已经下来了。(上海已进入存量房时代,再加上新房市场行情很大程度取决于开发商的推盘节奏,故二手房市场更有参考价值)

按照量价关系,一旦成交量下降了,价格过不了多久,就会下跌。

从数据和市场行情中,我们都能明显发现,上海已经扎扎实实的“稳”下来了;上海,是无数双眼睛盯着的上海,只要轻微波动就能引来多方关注。

“稳房价、稳地价、稳预期”是今年楼市调控的主旋律;接下来,上海二手房即使下跌,也没多少空间了。

更重要的是,731中央政治局会议重申房住不炒,不将房地产作为短期刺激经济的手段;同时,还将启动城镇老旧小区改造,提升城市群功能。

简单来说,房地产过热不被允许,过冷也不被希望。

所以,现阶段准备换房是合理的时机。楼市平稳期,是难得的入场时机。

至于“先买后卖”,还是“先卖后买”,需要根据具体情况来确定;如资金相对不够充裕,必须要把房子卖了才能凑齐7成首付的群体,当然一定要选择“先卖后买”。

置换,往往伴随着更多的需求;比如家庭人口增多了,原来的房子不够住了。比如原来的房子没有学区,孩子要上学,得买个有对口学校的。比如原来的房子房龄太老了,换个更新的。

置换,往往也伴随着更高的期待。比如,原来的房子不靠近地铁,涨幅慢;现在再买,一定要换一个增值能力更强的。

正如我们开篇所说的,置换意味着更好的小区,更好的配套,更好的区域!

以上海为例,目前上海房价较去年同期下跌了1.2%,但不同区域的表现差异还是很大。

从数据来看,无地铁的远郊区域、无学区的核心区域老破小降幅较大,而地铁覆盖、产业集中或有政策利好,房龄较小的楼盘、带优质学区的老小区,相对抗跌。

置换,远比刚需买房要难得多,耗费更多的时间,耗费更多的精力;如若首付再缺点,又得考虑如何凑足首付,或是降低要求。

本文我们仅理论分析了某些换房时应当参考的要素;但实际操作起来,可能要复杂得多。

因为,每个个体的置换,都不尽相同。

比如,只考虑学区,在学区房新政下,闵实验和明珠的学区房哪个更好?如果只考虑自住,三林、金桥、北蔡哪个版块最抗跌?如果总价1000万,买新房还是二手房好,买哪里又最划算?……

如果你在置换过程遇到什么问题,如板块选择、学区选择、楼盘选择等,兔博士为你贴心准备了置换攻略,并为你提供置换过程中所需的服务。

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